Kentsel dönüşümde yaşanmış olan problemler

çalışmalarında yaşanmış olan problemler, projelerin fazlaca geç tamamlanmasına niçin olurken mevzuyla ilgili Av.İsmail Yurter’den çarpıcı bir çözümleme geldi08 Ekim 2017 Pazar 11:14

İşte Av. İsmail Yurter’in ‘ Sorunları’ başlıklı analizi:

6306 Sayılı Yasanın karmaşık ve genel olarak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu benzer biçimde açık ve düzenlemelerin yer almaması uygulamada birçok sorunla karşılaşılmasına niçin olmaktadır. Bu durum hem kat maliklerinin haklarını kullanmasında engel olmakta hem de inşaat şirketlerinin projeleri zamanında bitirememesine niçin olmaktadır. Zira ilk olarak riskli yapı tespiti raporlarının yeterince incelemeden geçmeden karar verilmesi, binaların yıkımından sonrasında ve cins tahsisi ile beraber arsa vasfına geçen taşınmazlarda yapılması ihtiyaç duyulan mecburi genel kurulların iyi mi yapılacağı, genel kurul davetlerinin sürelerinin nasıl sonuçlanacağı, itirazlarının hangi mahkemelere yapılabileceği benzer biçimde hususların 6306 sayılı yasada belirtilmemiş olması kat maliklerinin hakkının zayi olmasına niçin olmaktadır. Kat malikleri de arsa payının düzeltilmesi davası benzer biçimde sonucu olmayan davalar açarak satış işlemlerini durdurma yolunu gitmektedirler.

AZINLIK HİSSEYE SAHİP OLANLAR DA SÜRECİ ETKİLİYOR

İl Müdürlüklerinin, genel kurul sonucuna katılmayan ve sözleşmeye çağrı edilip sözleşme imzalamayan 1/3 azınlık hisseye haiz kat maliklerinin hisselerinin satımında 6306 Sayılı Yasa kapsamının haricinde uygulamaları da kentsel dönüşüm sürecine tesir eden faktörleri oluşturmaktadır. 1/3 azınlık hisseye haiz olan kişilerin binanın yıkımında sonrasında meydana getirilen genel kurullara çağrı edilmeden karar alınması durumunda dava yoluna gitmesi ve önlem sonucu alması zor olmakta ve satış işlemlerini durduramadan hisseleri satılmaktadır. Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri ise genel kurulların hukuka uygun bir halde teşkiline bakmamakta ve yalnız 2/3 çoğunlukla kararın alınıp karara katılmayanlara sözleşmeye çağrı için 15 günlük süre verilip verilmediğine bakmaktadır. Bu da genel kuruldan haberi olmayan ve data sahibi olmayan kat maliklerin derhal verilen sürede sözleşmeyi imzalama yoluna gitmesine niçin olmaktadır. Aslında hukuka aykırı olan genel kurulların iptal edilmesi ve satış işlemlerinin tedbiren durdurma imkanı var iken, bu sözleşmeyi imzalaması tamamen tüm açacağı davalarını bertaraf etmesine niçin olmaktadır.

AŞIRI TEHLİKELİ BİNALARA ÖZGÜ BİR DEĞERLENDİRME YAPILMALI

Yasanın amacında birlik sağlanarak bir süreç geliştirme isteği var olmasına karşın, bazı sitelerde küçümsenmeyecek bir topluluğun hisselerinin hukuka aykırı olarak satışı da gündeme gelmektedir. Ancak pek doğal yıkılmaya yüz tutmuş binaların acil bir halde anlaşılarak yeni binaların yapılması zelzele gerçeği ile maliklerin yüzleşmesini sağlamaktadır. Bu mevzuda ilk olarak aşırı tehlikeli olan binalara özgü bir değerlendirme yapılmalı ve binalara verilecek notlara gore işlemlerinin bizce hızlanması sağlanmalıdır. Zira İstanbul ve bazı illerde büyük bir depremin olacağı tartışılmakla beraber bunun fazlaca yıkıcı olabileceği de verilerle desteklenmektedir. Hükümetin bu mevzuda ilk olarak ve bilhassa 6306 Sayılı Yasanın revize edilerek 634 Sayılı Yasa benzer biçimde ayrı olarak genel kurulların yapılması ve çağrı usulleri, kentsel dönüşüm il müdürlüğü tarafınca hazzı olarak her işlemin bırakılmaması ve yasal düzenlemelerle satış prosedürün netleştirilmesi ve maliklere satıştan yedi gün önceye kadar süre verilmesi gerekmektedir. Ayrıca bu durumların yanı sıra inşaat şirketlerinin satış yapılmadan kat irtifakı yapamaması ve projeye başlayamaması da projelerin fazlaca geç başlamasına ve kimi zaman 6 ay kadar sürecin uzamasına niçin olmaktadır. Bu durum aslına bakarsak 2/3 çoğunluk elde eden maliklerin evlerine geç kavuşmasına da niçin olmaktadır.

 

Belirttiğimiz benzer biçimde satış prosedürünün mütevazı açık ve anlaşılabilir hale gelmesi ve 1/3 azınlık oyunda olan kat maliklerinin bu durumu antak kalma için sürüncemede bırakma benzer biçimde kötüniyetleri de engellemek için satış prosedürünün binalara verilecek not ile hızlandırılması düşünülmesi gerekmektedir. 27 Ekim 2016 tarihindeki resmi gazete ile birçok düzenlemelerin değişmiş olduğu 6306 sayılı yasada binaların artık yıkılmadan da genel kurul yapılacağı dikkate alındığında risk tespiti işlemlerinin kesinleştirmeden ve Sermaye Piyasası Kurulunca lisans alan değerleme kuruluşlarından değerleme yapılmadan genel kurul yapılamayacağı da göz önüne alındığında,60+30 günlük tahliye sürelerinin fazlaca öncesinden başlaması ile yıkım yazıları aslına bakarsanız maliklere ulaşacağından kararlara katılmayan 1/3 oy sahibi hissedarların evini terk etmesi ve uzunca bir süre kirada kalması da hem sözleşmeyi imzalamada baskı unsuru olmak da hem de başkaca sorunlara yol açmaktadır. Hükümetin belirlediği İstanbul ili için kira bedeli olan 860,00-TL’nin aslına bakarsak bazı ilçeler için fazlaca düşük olması ve bazı ilçeler için yüksek olması bunun ilçe bazında değerlendirilmesi gerekliliğini de bizlere sunmaktadır.

SÜREÇ HIZLANDIRILMALI

Yine aynı düzenlemede ülke genelinde olan ücretin değişim gösterebileceği yargı altına alınmış sadece yalnız il bazında değişim olmuştur. Son dönemlerde inşaat sektörünün daralması gündeme gelmiş olsa da hükümetin desteği ve meydana getirilen yapılandırma ve reformlarla bunun üstesinden gelinmeye çalışılması pozitif yönde göstergelere yansımıştır. Bu durum ülke ekonomisi açısında önemi hepimiz tarafınca bilinmekle beraber sektörel daralmaların önüne geçmek için de işlemlerin hızlandırılması için genel kurul sürelerinin İdari Yargılama Usulünde yer edinen çabuk yargılama usulü benzer biçimde çabuk süreler usulü getirilmeli ve kat maliklerinin de hakkının zayi olmaması da dikkate alınarak, itiraz ve dava süreçlerinin hızlandırılması gerekmektedir. Bu durum ek olarak her projede mesele oluşturan usul olan vasilik kurumunun gerekirse duruşma yapılmadan hızlıca rapor alınması ve vasiye hızlıca yetki verilerek bilirkişilerin raporlarını ve mahkemelerin hızlıca karar verilmesi sağlanmalıdır. Bu husus da tüm maliklerin kabul etmesine karşın kimi zaman 6-8 ay projelerin gecikmesine de niçin olmaktadır. O süreçte riskli yapıda ikamet edilmesi de ayrı bir riski bununla beraber getirmektedir. 1/3 azınlık oyunda olan kişilerin sürüncemede bırakma şansını ve kötüniyeti de engellemek adına sözleşmeye çağrı prosedürünün süre bazında aza indirilerek ve ikiye ayrılarak hem maliklerin çağrı etmesi hem de kentsel dönüşüm il müdürlüğü tarafınca son uyarma şeklinde olması sağlanmalıdır. Bu hususlar yasal düzenlemeye kavuşmadıkça yasal olmayan düzenlemeler yapılabilmektedir. Bu da uygulamada birçok soruna niçin olmaktadır.

Bir önceki haberimiz olan Dönüşümde yüzde 80 şartı başlıklı haberimizde kentsel dönüşüm hakkında bilgiler verilmektedir.


Yukarı